中國新報訊（記者 陳斌）業(yè)主或業(yè)委會起訴開發(fā)商維權(quán)，現(xiàn)實中常常發(fā)生，可是，開發(fā)商起訴業(yè)委會維權(quán)，相信聽過的不多。近日，在長沙上演了一幕開發(fā)商起訴到法院，要求撤銷已經(jīng)運營一年多的業(yè)委會的訴狀。開發(fā)商為湖南興威建設(shè)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱興威公司）；業(yè)委會為管理興威名城小區(qū)的長沙市天心區(qū)芙蓉南路名城業(yè)主委員會（簡稱名城業(yè)委會），5月11日上午，長沙天心區(qū)法院對此進行了二次開庭，由于所訴事情復雜，法院沒有當庭宣判！
一個背景是，2020年4月底，因為地下車庫安裝地鎖糾紛，雙方發(fā)生沖突，后警方介入矛盾才初步化解。
開發(fā)商：選舉不符合相關(guān)要求，請求法院撤銷業(yè)委會
上午10時開始，庭審在天心區(qū)法院2樓第六審判庭（民庭）進行。
原告方——開發(fā)商法定代表人彭某沒有出庭，委托代理人是一名戴姓工作人員；被告方——業(yè)委會主任唐品芳和一些業(yè)主到庭，被告方請的委托代理人是長沙網(wǎng)紅小區(qū)——東成大廈的業(yè)委會主任談俊。
原告興威公司在提交的訴狀中，除了要求法院撤銷興威名城小區(qū)第一次業(yè)主大會作出的選舉成立第一屆業(yè)委會的決定外，還希望法院撤銷首屆業(yè)主大會表決通過的業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則。
興威名城小區(qū)位于芙蓉中路三段416號，開發(fā)已經(jīng)有20多年。
據(jù)原告委托代理人戴先生陳述，原告系興威名城小區(qū)業(yè)主，2019年3月5日到3月15日，興威名城小區(qū)召開第一次業(yè)主大會選舉業(yè)委會，2019年3月21日，該小區(qū)成立了業(yè)主委員會（2019年6月18日備案）。
原告認為，上述業(yè)主委員會的選舉、在樓房和戶數(shù)上并沒有“雙過半”，另外投票業(yè)主無法核實真實身份，《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則》的表決過程并未依法進行，侵害了開發(fā)商作為業(yè)主的權(quán)利。
理由如下：第一，興威名城小區(qū)業(yè)主大會沒有依法對小區(qū)建筑物總面積、小區(qū)投票權(quán)總?cè)藬?shù)、專有建筑面積等進行正確統(tǒng)計。
根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應(yīng)該雙過半（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主、占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主）同意。
但面積和戶數(shù)嚴重縮水。
據(jù)開發(fā)商在長沙市不動產(chǎn)中心查詢的興威名城小區(qū)《樓層面積表》顯示，小區(qū)實際總專有面積為45181.02平方米，而涉案小區(qū)選舉業(yè)委會、投票表決時，《項目投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表》顯示，統(tǒng)計的專有部分面積為36178平方米，項目投票權(quán)總?cè)藬?shù)為164戶，與小區(qū)實際戶數(shù)情況不符合，數(shù)據(jù)統(tǒng)計錯誤。
第二：業(yè)委會的選舉、《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則》的投票表決，均未達到雙過半的要求，違反了法律規(guī)定的程序。
根據(jù)投票結(jié)果匯總表可知，興威名城第一次業(yè)主大會總投票面積為22080.38平米、業(yè)委會候選人最高得票面積為21229.59平米，按小區(qū)實際的專有建筑面積45181.02平米計算，總投票面積及各候選人得票面積均沒有超過總面積的一般，沒有達到法定雙過半要求，業(yè)委會的成立違法，而《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則》的表決結(jié)果匯總表中贊成面積也沒有超過總面積的一半，不符合法律規(guī)定的雙過半要求。
再次，業(yè)主投票的真實性有待核實。該小區(qū)業(yè)主所用網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)，無法核實業(yè)主真實性。投票人不用提供產(chǎn)權(quán)證證明，不證明是業(yè)主身份、也不提供業(yè)主授權(quán)手續(xù)，隨意登錄就可以進行投票，投票的業(yè)主真實性存在疑問。
綜上，被告的行為，嚴重侵害了原告及其他業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律規(guī)定，特向貴法院具狀起訴，請求依法裁判。
業(yè)委會方：選舉是在街道、社區(qū)指導參與下進行，合法合規(guī)
從業(yè)主委員會唐主任提供的資料，記者得知，開發(fā)商起訴是今年4月7日，第一次開庭是4月29日，5月11日應(yīng)該是第二次開庭。
“第一次開庭當時只有幾分鐘，開發(fā)商說還要補充一些證據(jù)，結(jié)果就推遲了。”被告業(yè)主委員會的訴訟代理人談俊說，他之所以參與訴訟代理，是這個小區(qū)的選舉，他一直在全程進行指導，“絕對是嚴格按照程序，進行過張榜公示，一步步來的。”至于開發(fā)商為何選擇成立一年后再起訴，是因為利益之爭。
今年4月27日，開發(fā)商興威公司發(fā)布通告稱，他們在負二樓，負三樓擁有合法產(chǎn)權(quán)的車庫、車位，自2019年10月23日起，將地下車庫出租給業(yè)主委員會和物業(yè)使用，合同到期后，上述業(yè)委會和小區(qū)物業(yè)一直拖欠車位使用費不給，無奈，開發(fā)商決定收回車庫使用權(quán)自行出租，并發(fā)文制止小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司安裝、使用道閘收費，雙方發(fā)生了沖突，經(jīng)過民警協(xié)調(diào)，沖突暫時平息。
“小區(qū)共有198戶，開發(fā)商20戶只算一戶，也有179戶。”原告方戴先生說，但被告只按164戶計算票數(shù)，存在人為縮水，另外，統(tǒng)計應(yīng)該真實客觀，1604房業(yè)主在選票中投了“反對票”，公示中卻沒有一人反對。
“合法面積算，不合法面積不算。”參與庭審的第三人——小區(qū)業(yè)主付飛躍說，當初選業(yè)主委員會時的這些面積都是在街道、社區(qū)參與下，統(tǒng)計出來的。
至于實際戶數(shù)有198戶，因為小區(qū)有的一個業(yè)主有多套房子，比如開發(fā)商就有20套房子，只能算一戶，最后只有164戶。
據(jù)付飛躍介紹，當時成立業(yè)主委員會籌委會時，開發(fā)商派出一個代表張某參加了籌委會。
“你參與籌委會，你有責任將開發(fā)商掌握的房屋面積和人員清單如實提供，而不能不提供，等到一年后又提起訴訟。”談俊說，小區(qū)業(yè)主委員會是在街道指導下，社區(qū)參與下成立的，當時開發(fā)商代表還簽了字，如果開發(fā)商有意見，應(yīng)該起訴街道和社區(qū)，而不能起訴業(yè)委會。
談俊說，按照選舉日期——2019年3月21日起，到現(xiàn)在5月11日，已經(jīng)超過一年訴訟時效，開發(fā)商的起訴已經(jīng)過了訴訟時效。
開發(fā)商委托代理人戴先生稱，他們的訴訟時效是以業(yè)主委員會備案時間起一年內(nèi)，應(yīng)該沒有過訴訟時效。
“事實上，撤銷權(quán)的行使是債權(quán)人知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。”湖南萬和聯(lián)合律師事務(wù)所律師李健說。
對于1604房業(yè)主投了“反對票”一事，談俊說，該票當時打“V”或“X”選舉候選人員，而他的選票則是寫了“對本次業(yè)主大會籌備有異議，所有相關(guān)本次均反對”的字，所以當時大家認為這選票是廢票，就沒有計入了。
下午，記者來到了位于涂家沖附近的興威名城小區(qū)，業(yè)主委員會唐主任指著名城A棟一個新開辟的出口說，這個出入口以前是房屋，這一兩年被開發(fā)商擅自改成這樣，這樣的地方還有垃圾站被改成了門面。
“前期物業(yè)收費不規(guī)范，以前電梯經(jīng)常壞，有時物業(yè)向業(yè)主收幾萬元，因為我們沒有維修基金。”熱心業(yè)主李女士說，開發(fā)商雖然有20套房子，但聽說沒有房產(chǎn)證，也不好確定是業(yè)主，由于前期物業(yè)經(jīng)常侵占業(yè)主利益，她們是迫不得已才成立業(yè)主委員會，實施自管。
由于此事很復雜，法官沒有當庭宣判！
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